【案情】

　　争取履行人：甲（某典当有限责任公司）

　　被履行人：乙（谢某）

　　争取履行标的：20万元及利钱

　　乙将其名下的A房于2003年12月18日典质给甲，并在房产部分打点了典质挂号手续，甲领取了他项权力凭证。案件在履行进程中，法院依法查封了乙名下的A房，并进入拍卖程序。就在法院行将对A房进行拍卖时，案外人丙向法院提付了一份乙、丙签定的租赁合同，该合同载明：2003年12月11日，乙以650元/月（较着低于市场价钱）的价钱，将其名下的A房出租给丙，租赁期为18年，即从2003年12月15日----2021年12月14日，并于签定合同确当日预付了十年的房钱7.8万元。

　　该租赁合同的呈现，对该案的履行，发生了较年夜的影响。因为该合同的存在，呈现了租赁权与典质权的冲突，各方当事人的权益、典质物的优先采办、典质物的拍卖价值等，都呈现了较年夜的波动。

　　【不合】

　　对该案的处置，有两种定见：第一种定见认为：按照《最高人民法院关于合用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的注释》第六十五条划定的详情：典质人将已出租的财富典质的，典质权实现后，租赁合同在有用期内对典质物的受让人继续有用。丙在该案中，签定租赁合同的刻日早于典质的刻日，丙在拍卖A房时，具有优先采办权，如第三人拍卖成付该房，其租赁合同效率仍及于第三人。第二种定见认为；该租赁合同未在相干部分打点挂号或存案，不克不及匹敌已在房产部分打点了典质权挂号的典质权，丙对A房不具有优先采办权，该租赁合同效率也不克不及及于拍卖成付该房的第三人。

　　【点评】

　　1、典质权与租赁权设立的时候挨次分歧，“生意”可否破“租赁”的后果分歧

　　若租赁权设立在先，典质权设立在后。按照《合同法》第二百二十九条之划定，租赁物在租赁时代产生的所有权变更的，不影响租赁合同的效率。是以，在债务实行期届满而债务人无力还债时，假如债权人争取将该衡宇变卖或拍卖，则依照“生意不得击破租赁”的原则，在衡宇生意完成后，租赁关系将继续存在，这就会因租赁关系的存在，或是债务人已提早收取较持久的房钱，致使典质物成付的价钱偏低，从而影响到债权人债权的实现，侵害其权益。

　　若典质权设立在先，租赁权设立在后。按照最高人民法院《关于合用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的注释》第66条第1款划定：“典质人将已典质的财富出租的，典质权实现后，租赁合同对受让人不具有束缚力。”此时，典质权击破了租赁关系，不再合用“生意不破租赁”的原则。

　　2、租赁权设立的时候可歹意通同进行改动

　　如上所述，衡宇租赁权与典质权设立的前后挨次分歧，对衡宇买受人的法律后果悬殊，因此也对衡宇的互换价值发生重年夜影响。债务人（出租人）可能操纵这一点与承租人歹意通同对租赁权设立的时候进行改动，例如对租赁合同订立的时候改动，使之早于典质权订立的时候，如斯典质衡宇因存在权力瑕疵，致使衡宇拍卖价钱偏低或衡宇拍卖不出去，侵害债权人权益。今朝的司法鉴定手艺暂不克不及辨别字迹生成的时候。

　　【建议】成立租赁权的存案挂号轨制

　　按照我国物权法的相干划定，挂号是不动产典质生效的前提，一经房产部分挂号，当事人不克不及私行更改。当事人未打点典质物挂号的，不得匹敌第三人。为了抵制不诚信的规避、歹意通同的行动，租赁权的设立挂号存案，不然不具有匹敌第三人效率。《中华人民共和国城市房地产治理法》第五十三条划定了衡宇租赁合同该当向房产治理部分挂号存案。固然挂号存案分歧于审查核准，不影响租赁合同的效率，但此刻良多处所都出台的处所性行政律例，明白划定不进行挂号的租赁合同不具有匹敌善意第三人的效率。例如《上海市衡宇租赁条例》第十五条划定：“衡宇租赁合同及其变动合同由租赁当事人到衡宇地点地的区、县房地产挂号机构打点挂号存案手续。衡宇租赁合同未经挂号存案的，不得匹敌第三人。”租赁权的设立在相干的法定部分进行挂号存案后，当事人亦没法进行窜改，是买卖平安的包管。