【案情】

A小区由B房地产开辟公司（以下简称B公司）投资扶植，该小区计划建筑有112个地上车位，B公司依法获得小区全数建筑物的初始挂号（地上车位没法打点产权挂号），并将衡宇发卖终了。《商品房生意合同》中均商定：“扶植单元保存小区地上车位所有权，由扶植单元经由过程现卖、出租、附赠等体例进行处罚。”小区房主依法成立了A小区房主委员会，后B公司欲以本身的名义将车位以现卖或出租体例进行处罚，房主认为小区地上车位占用了共有部门，其应属全部房主共有，A小区房主委员会按照房主年夜会的抉择向法院提告状讼，要求确认B公司扶植的112个地上车位属于全部房主共有。

【不合】

计划扶植的地上车位属于房主共有，仍是属于扶植单元所有？

一种不雅点认为，物权法第七十四条第二款划定：“建筑区划内，计划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经由过程现卖、附赠或出租等体例商定。”可知计划车位的初始所有权应属扶植单元，其才可经由过程现卖、附赠或出租等体例向房主等进行处罚，同时，两边在合同中对车位权属进行了明白商定，故争议车位应属扶植单元所有。

另外一种不雅点认为，《最高人平易近法院关于审理建筑物辨别所有权胶葛案件具体利用法令若干问题的注释》（以下简称《建筑物辨别所有权注释》）第二条第一款划定：“建筑区划内合适以下前提的衡宇，和车位、摊位等特定空间，该当认定为物权法第六章所称的专有部门：（一）具有组织上的自力性，可以或许明白辨别；（二）具有益用上的自力性，可以排他利用；（三）可以或许挂号成为特定房主所有权的客体。”争议车位没法打点产权挂号，即不克不及成为享有专有权的专有部门，即便该部门车位颠末了计划审批，也应认定其占用了房主共有部门，所有权应属全部房主。

【评析】

笔者附和第二种不雅点。来由以下：

1.物权法第七十四条中的“计划”应是解决车位、车库扶植的正当性、合规性和公道性问题，并不是解决权属问题

建筑计划的目标在于肯定建筑物的位置、范围及用处等指标，而建筑计划审批是本能机能部分依法实行监管职责的体例，建筑计划自己其实不能肯定建筑物的所有权归属，其只能证实建筑物扶植的正当性、合规性和公道性。物权法第七十四条第三款划定：“占用房主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于房主共有。”应将物权法第七十四条第二款和第三款连系起来理解，毫不能割裂开来，从第三款划定可知占用共有部门的车位属于房主共有，所以第二款划定现实上有一个前置隐形前提，即“未占用房主共有部门”，可知辨别车位权属的要害在于其是不是占用房主共有部门，而非其是不是颠末计划。

2.建筑区划内的权属分类为：房主专有、房主共有、城镇（市政）所有（公用）和其他权力人所有

物权法第七十三条划定：“建筑区划内的道路，属于房主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于房主共有，但属于城镇公共绿地或昭示属于小我的除外。建筑区划内的其他公共场合、公用举措措施和物业办事用房，属于房主共有。”《建筑物辨别所有权注释》第三条划定：“除法令、行政律例划定的共有部门外，建筑区划内的以下部门，也该当认定为物权法第六章所称的共有部门：（一）建筑物的根本、承重布局、外墙、屋顶等根基布局部门，通道、楼梯、年夜堂等公共通行部门，消防、公共照明等从属举措措施、装备，出亡层、装备层或装备间等布局部门；（二）其他不属于房主专有部门，也不属于市政公用部门或其他权力人所有的场合及举措措施等。建筑区划内的地盘，依法由房主配合享有扶植用地利用权，但属于房主专有的整栋建筑物的计划占地或城镇公共道路、绿地占地除外。”可知一个建筑区划内的物权归属唯一四类，即房主专有、房主共有、城镇（市政）所有（公用）和其他权力人所有。城镇（市政）所有（公用）一般指城镇道路、城镇绿地等，而其他权力人一般指在建筑区划内扶植旌旗灯号发射站的电信部分等，这两类景象很轻易辨别，故一般环境下，由扶植单元建造的建筑物、修建物及其从属举措措施若不属于房主专有，就应属于房主共有，系非此即彼关系。

3.不克不及打点产权挂号的地上车位属房主共有，《商品房生意合同》中关于所有权保存的商定对房主失效

专有部门不但要具有组织和操纵上的自力性，还要能进行产权挂号，争议车位虽颠末计划审批，但因其仅附着于小区地盘上，既未计较建筑建筑面积，也未纳入容积率指标，故没法打点产权挂号，本色上属于扶植用地利用权，按照《建筑物辨别所有权注释》第三条第二款的划定，扶植单元将衡宇发卖终了后，小区扶植用地利用权就转移为房主共有，故争议车位没法成为特定人所有的专有部门，按照前述阐发，应认定其占用了房主共有部门，所有权归属于全部房主。扶植单元对车位进行处罚的条件是其享有所有权，因争议车位属房主共有，故扶植单元无权进行处罚，《商品房生意合同》中关于车位所有权保存的商定对房主失效。

（作者单元：四川省南充市中级人平易近法院）

 
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