在“根基解决履行难”向“切实解决履行难”迈进的征程中，司法实践中发现存在如许的景象：被履行人与其名下不动产持久租赁承租人歹意通同，经由过程倒签租赁合同、一次性付出了十年房钱（有的环境是一次性付出二十年房钱），以“生意不破租赁”匹敌典质权人，规避法院强迫履行，成为被履行人回避债务的挡箭牌、护身符。与此同时，真实的不动产持久租赁承租人因为未对租赁物上权属状况，特别是典质环境，进行租赁前的尽职查询拜访，从而投入巨额装修支出。在正常经营进程中，因被履行人无力付出典质权人债务，从而被法院强迫履行，真实承租人所蒙受的损掉即便向被履行人追偿，亦无果。

上述两种景象，就承租人的主不雅状况可以分为两种：一种是歹意的，而另外一种倒是善意的。在法院强迫履行上述被履行人名下不动产进程中，不论是歹意承租人仍是善意承租人，均会向法院提出履行贰言，法院在贰言审查进程中，需要对被履行人与履行贰言人之间是不是存在歹意通同进行严酷审查。但常常承租人现实据有、利用不动产的时候节点难肯定、时候跨度长，从而给证据认定带来很年夜坚苦。有的租赁合同具体签定时候很难经由过程手艺手段进行判定，年夜量人力、物力沦为无用之功。常常需要经由过程履行贰言、争取复议或履行贰言、履行贰言之诉以后的一审与二审法式，才能查明事实，终究与被履行人歹意通同的不动产持久租赁承租人遭到法令制裁，但典质权人却因债权实现时候太长从而认为法院效力太低；而善意的持久租赁承租人因其承租的不动产被法院强迫履行，对其造成庞大损掉，且难以向被履行人追偿，从而不竭上访、信访。法院花费了年夜量司法资本，却没有晋升司法公信力。

对不动产租赁，我国只有住房城乡扶植部出台的《商品衡宇租赁治理法子》部分规章，暂且非论其法令位阶，从其划定中可以看出“租赁合同存案挂号”划定属肆意性划定。租赁合同不进行存案挂号，既不影响租赁合同的效率，法院亦不克不及以未进行存案挂号为由直接裁定承租人不克不及匹敌典质权人。被履行人与不动产持久租赁歹意承租人恰是操纵了不动产租赁挂号匹敌轨制的法令空白，从而规避履行。而不动产持久租赁的善意承租人，也以法令没有强迫划定必需打点租赁合同挂号手续为由，向法院提出对其所蒙受的损掉，应当一并在不动产拍卖价款中得以解决的无理要求。

在“生意不破租赁”原则下，租赁权已具有物权的一些特点。是以有需要对其进行挂号，予以“权力固定”，以庇护善意第三人权益。特别是三年以上租期的不动产，在租赁时代，更轻易产生权属变更，若是未进行租赁挂号，在第三人不克不及查询到租赁挂号相干信息的景象下，该租赁权却能匹敌后续权力人，明显是有掉公/㎡的。考据域外法，根据《日本平易近法典》第六百零五条划定：不动产租赁实施挂号后，对今后的不动产获得物权者，不论是所有权仍是典质权，亦产生效率。我国台湾地域的“平易近法典”也划定了不动产租赁期五年以上（含五年）的合同该当至不动产挂号焦点打点挂号手续，未经挂号，不产生匹敌效率。不论是日本仍是我国台湾地域，采纳的均是挂号匹敌主义，只有经挂号，不动产租赁才能匹敌善意第三人。若是未经挂号，则租赁关系不具匹敌效率。

不动产持久租赁设立挂号匹敌机制，对承租人、典质权人、不动产品权人的各方好处，都可以在公示公信的情况下获得/㎡等庇护。一方面，债权人在与债务人产生买卖时，需要事前对债务人不动产挂号环境查询时，获知债务人拟向债权人供给典质担保的不动产是不是已出租给第三方，若是已出租，则租赁刻日为多久、房钱付出状态为什么？债权人在获知上述信息以后，两边买卖是不是要继续进行，风险若何节制、分管，债权人作为理性人，可以作出有益本身好处最年夜化的判定；另外一方面，承租人拟持久租赁被履行人不动产时，因为租赁只有经挂号才能取得匹敌背工效率，如许便可以催促租赁人查询不动产权属承担，经查询获知不动产已典质给他人，是不是要租赁已设立权力承担的不动产、或经由过程变动租赁刻日、削减装修投入等办法来节制买卖风险，均由承租人自行定夺。

债权人在明知债务人供给担保的不动产已设定持久租赁，依然接管典质，并打点典质挂号，向债务人出借现金，终究因“生意不破租赁”致使其债权不克不及全额收回的风险，应由其自行承当。承租人在明知被履行人不动产已设定年夜额典质的环境下，依然与被履行人签定持久租赁合同，终究因被履行人不克不及了债到期债务，从而致使其承租的不动产被法院强迫拍卖所发生的损掉，只能由其自大。

综上，经由过程设立不动产持久租赁挂号匹敌机制，从而使被履行人与“承租人”之间的歹意通同、倒签租赁合同匹敌典质权人、规避履行的故事成为汗青，杜绝近似景象的再次产生。鉴于此，笔者建议期近将出台的平易近法典中就合同法部门应当增设不动产持久租赁（租赁刻日三年以上）挂号匹敌机制，为“切实解决履行难”供给法令保障。

（作者单元：江苏省姑苏市虎丘区人平易近法院）

 
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